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告别弯腰捡钱黄金时代 中国上市房企开源节流保增收

时间:06/04/2016 13:41:12

“过去的14年,中国百强上市房企净利润均值增长了39倍,这是个很可观的数值。”2016中国房地产上市公司研究成果发布会上,业内人士表示,这段时期上市房企利润暴涨,远高出其他行业,前十名的房企净利润更攀升了78.6倍之多。

中国上市房企数量也快速增长,由14年前的8家攀升至今年的189家,同时市值均值上浮了7.1倍,2003年仅25.5亿元人民币,到现在已达207亿元。

净利润暴涨的好日子已悄然结束。18日发布的这份《2016中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示,2015年,中国上市房企毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势,连续4年走低。其中,沪深、内地在港上市房地产公司毛利率均值为31.26%、29.82%,分别同比下降1.87和2.35个百分点。净利润率均值为9.2%和14.61%,较上年下跌2.35和2.21个百分点。

究其原因,一方面是市场供需关系变化,房企为去库存加大营销管理投入,导致利润空间被削薄,另一方面是一二线城市土地市场的火爆推高了企业土地成本。

5月上半月,南京、上海、北京等地频现楼面价超过房价的“地王”地块,平均溢价率刷新了年内最高纪录。中原地产首席分析师张大伟认为,地价飞涨将使住宅豪宅化难以避免,房企运营难度会越来越大,“因为这些地块要想保证利润上市,需要房价在2年内上涨100%”。

报告显示,利润空间收窄,不少上市房企选择严控土地成本、融资成本,同时加强员工激励,扩大盈利来源。

土地成本控制在龙头房企明显放缓的拿地脚步上已有体现。国家统计局数据显示,2015年,房地产开发企业土地购置面积比前一年下降了三成多。即使是在今年骤热的4月份土地市场上,“TOP10上市房企”中也有中海地产、绿城中国、富力地产、龙湖地产和世茂房地产等半数企业“颗粒未收”。

融资成本方面,清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,2015年房企融资环境宽松,加上企业自身积极探索创新融资模式,过去一年融资成本显着下降。值得关注的是,在上市房企金融生态中,公司债发行热潮涌现,去年7月以来规模达4068.22亿元,而房企对银行贷款的依赖程度则在降低。

尽管目前很多房企在加强成本控制等方面有不错的成绩,但在张大伟等分析人士看来,这终究会有瓶颈,可持续发展之路更在于“开源”式的战略转型。

《2016中国房地产上市公司TOP10研究报告》也显示,从2015年上市房企的表现看,围绕主业转型升级、紧抓行业兼并收购和重组机遇、布局紧随国家战略的上市房企,更容易获得资本市场青睐,更有发展空间。